产权 · 家族信任锚点 — 长线

你持有什么，以及第 30 年的那场对话 — 在付订金之前。

一份 30 年登记租约、别墅之上的地上权、两段属于合同而非登记的续约期限 — 以及期限结束时可能发生的三件事，含最坏情形。

你持有什么

你所在地块的 30 年登记租约: 在普吉土地厅按地契 [12345] 登记，并在权属证上批注。住宅用地可登记的最长期限为 30 年（《民商法典》第 540 条）。一期：2027 年 12 月 1 日 – 2057 年 11 月 30 日；二期：2028 年 9 月 1 日 – 2058 年 8 月 31 日。
别墅之上的登记地上权: 你是建筑物本身的登记所有权人，与土地分离（《民商法典》第 1410 条）。外国人可以持有。与租约同时登记，期限相同，享有同样的两次续约选择权。
另外两段 30 年期限，作为租约中的选择权: 写入你的租赁协议，作为置地公司的承诺：在每一期结束时以仅付登记费的方式授予并重新登记一份新的 30 年租约。一期 → 至 2087，再至 2117。二期 → 至 2088，再至 2118。

我们不会含糊的那个区别

续约条款无法就当前 30 年以外的期限预先登记。它是合同，不是物权。泰国法院会在原始当事人之间执行它，但它不会自动约束日后购买永久产权土地的人，也不会在置地公司解散后存续。任何用“90 年稳固”或“等同永久产权”向你推销的人，都是在把一个承诺说成一次登记。我们不这样做。

让它在实践中、而非只在纸面上可执行的东西

置地公司章程: 奥隆置地公司章程要求董事会在每一期的第 28 年以“仅付登记费”的条件向每位承租人提出续约，并禁止未先向承租人集体要约即出售永久产权（优先购买权，也写入每份租约）。
股东公开且真实: 实缴资本 ฿80,000,000；股东为松岩置业 60%、安达曼区域基金（泰国注册的房地产基金）40%。两者均为泰资多数。每年审计。这是一家公司持有整个项目、股东为具名机构 — 不是为每位买家设立的空壳。
承租人可掌控最终结果: 若在任何时点有 ≥ 70% 的承租人希望购买永久产权，租约赋予他们按独立评估价的集体选择权。行使后，土地转移至承租人拥有的法人实体，租赁结构终止。

第 30 年可能发生的三件事

1 / 3

获准续约并重新登记

会发生什么: 董事会（依章程）提出新的 30 年租约；你支付土地厅登记费（约为所载租金的 1.1%）并重新登记；你的地上权相应续期。

我们的评估: 最有可能。章程要求提出要约；股东的利益在于一个运转良好的项目，而非收回土地的横财。

2 / 3

承租人购买永久产权

会发生什么: ≥ 70% 的承租人行使集体选择权；独立评估确定价格；土地转移至承租人拥有的实体；你拥有永久产权的一份份额，租赁终止。

我们的评估: 可随时启动。机制和评估依据都在你的租约里。

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续约被拒，或置地公司破产

会发生什么: 你拥有别墅结构（你的地上权），但不拥有其下的土地。地上权可以设定为长于租约的期限或终身；我们的仅按租约期限登记，因此在此情形下，除非另行重新约定，你把建筑物留在土地上的权利也随之终止。你会成为没有土地权利的建筑物所有人 — 最弱的位置，也正是“90 年”这种说法要让你不去想的那件事。

我们的评估: 我们评估概率很低，并且如实告诉你它存在。如果发生，你的救济是向置地公司主张违约损害赔偿，而该公司唯一的资产就是那块土地。

我们不会安排的代持路径

设立一家由代持股东持股的泰国公司，让你控制别墅下方的土地，是违法的 — 《土地法典》第 96 条和第 96 条之二，以及内政部 2006 年的代持审查指令。土地厅会审查作为土地买方的公司是否有真实的泰资、真实的经营目的和真实的股东出资。通不过该测试的结构无效，土地被强制出售，董事面临刑事责任。松岩不搭建、也不向此类结构销售。这里覆盖整个项目的置地公司恰恰相反：一个公开的实体、真实的机构资本，而你是权属证上的承租人 — 不是隐名股东。

土地厅在受理公司购地时，会逐项核查：泰籍股东的实缴资本来源、公司的真实经营目的、是否存在“借名”安排。过去数年已有多起案例被认定为代持结构而强制处置土地、追究董事刑责。任何声称“帮你成立公司持有别墅下方土地”的中介，卖给你的是一个随时可能被击穿的结构。

汇入购房款

汇入购房款：资金必须以外币汇入泰国并在泰国境内兑换成泰铢，银行会出具外汇交易凭证（FET / 汇款证明），这份凭证在土地厅登记时以及将来资金汇出时都需要。请预留时间：中国大陆有个人年度购汇额度和跨境资金流出的合规审查，一次性大额付款往往需要分批安排、提前数月准备。松岩不代为安排任何规避额度的通道。

如果这些对你都行不通

那么这栋别墅不适合你，我们会在看房时就说明，而不是在你付订金之后。带地上权的登记租约，是外国人合法、常见、干净地持有一栋泰国别墅一代人的真实方式。它不是永久产权，我们也不会那样称呼它。

你持有什么，以及第 30 年的那场对话 — 在付订金之前。